在工业、建筑、交通三大传统高能耗领域，建筑能耗所占比重不断攀 升，建筑物全生命周期内大量的能源消耗制约着社会的可持续发展，而“节能” 已经被视作煤炭、石油、天然气、核能之外的第五大能源。同时，建筑行业降低 碳排放的成本是最低的，因此建筑节能正渐次成为节能减排的核心领域，或将成 为中国突破能源瓶颈的关键。
一、概念界定和研究背景 (一)相关概念界定 建筑按照使用功能不同，分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业 建筑，前两者统称为民用建筑，这也符合《民用建筑节能管理规定》中的相关表 述。民用建筑能耗在社会终端总能耗中比重较高;工业建筑是从事工业生产的建 筑，其用能一般在生产用能中统计;农业建筑则是人们从事农业生产的建筑，农 民的节能意识强，能源消费方式相对保守。所以，本文针对民用建筑展开分析。
节能建筑是指根据节能设计标准而设计和建造、降低其运行能耗的建 筑。涉及的领域有：建筑设备节能，建筑围护结构改善，建筑节能设计和应用， 太阳能建筑推广，新能源和新技术研发，物业管理和使用操作节能。此处将节能 建筑的范围界定为，新建及既有存量建筑改造和可再生能源在建筑中的规模化应 用。
(二)研究背景 建筑产业在每个国家都是对经济社会发展起到重要作用的产业，中国 现有建筑面积已逾440亿m2，每年新建建筑面积约20亿m2，是全世界新建建筑面 积的一半。但从环境角度看，它也是能源消耗、固体废弃物产生、全球温室气体排放、潜在健康威胁、环境破坏和资源耗竭的罪魁祸首。中国民用节能建筑市场 发展问题的研究是基于四个方面的背景和诉求：能源压力，环境负荷，节能建筑 市场供需双不足，以及政府管理和激励不足。
在中国节能建筑市场发展中，行为主体博弈时存在着信息不对称以及 利益差异，由此产生了“委托—代理”的合作关系，带来了逆向选择问题。委托— 代理理论中，代理人总是选择行为以求自身效用最大化，委托人应实施有效的激 励机制，激励代理人在实现自身利益最大化的过程中最大化整体利益。
二、节能建筑市场委托—代理关系的产生
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