之我见【建筑工程保修阶段监理工作之我见】

建筑工程保修阶段监理工作之我见

工程建设监理组织机构是一个依据监理委托合同进行统一组织、协调、 指导下，按工程项目或部位分别设置的，由多个监理单位组成的工程建设监理体 系。

1 工程保修监理依据和工作重点 1.1 工程保修监理依据。工程保修是指工程质量保修，监理应依据《建 设工程监理规范》、《施工监理规程》、《工程建设监理合同》和设计文件、工 程质量验评标准进行。为了确保保修及时保证质量施工合同还应规定工程质量的 保修金额(一般为工程总造价的5%)和保修金的预留与支付方法以及保修金的利 率。经过业主方与承包商协商，也可以签订专项工程保修合同。

1.2 关于工程保修期的计算。依据监理单位与业主方签订的《工程建 设监理合同》和业主与承包商签订的《施工合同》文件中规定的期限。监理合同 中规定的是监理业务期限，目前一般保修期监理定为1年，而施工合同规定的是 承包商对工程负责报修的期限，但必须符合国家《建设工程质量管理条例》第六 章建设工程质量保修的规定。故施工合同规定除屋面防水工程等为5年，其余部 分工程保修期定为2年。

1.3 保修阶段的监理工作重点应根据具体工程对象和工程使用状况 确定。笔者认为以下内容应列为监理重点：
1.3.1 对应进行沉降观测的建筑物，应关注其观测成果和观测方法、 技术要求以及是否已沉降稳定，如发现异常情况，应通知设计和质监部门进行分 析研究处理。

1.3.2 对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、 天棚以及门窗工程。

1.3.3 调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果。1.3.4 给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。

2 工程保修监理工作的方法及措施 2.1 工程进入保修阶段，承包商已撤离现场，而监理单位则应根据工 程项目大小(可以不设项目监理机构)宜在参加该项目施工阶段监理工作的监理 人员中保留必要的人员。

2.2 监理人员要渔业主方密切联系，关注工程使用状况是否正常，随 时听取用户意见。同时，与有关承包商保持电话联系，并且要求承包商指定一名 联系人。

2.3 在单位工程竣工验收时，督促承包商向业主方提交《质量保修书》， 其内容为具体保修项目，期限以及有关承诺。

2.4 组织承包商对工程使用情况进行质量回访，一般每半年进行一次 为宜。并在气候突然变化(台风、冬季低温)如台风暴雨过后组织使用单位进行检 查一次，对发现的问题按单位工程进行登记。

2.5 在工程保修期1年即将到期的前1-2个月，由监理人员组织业主方 以及承包商共同对工程进行全面目测检查。发现的问题及需要维修的内容按单位 工程列表登记。

2.6 监理人员对用户反馈的意见进行详细调查分析，并确定质量缺陷 的事实和责任。因为国家《建设工程质量管理条例》规定的是在正常使用条件下， 工程存在的质量缺陷均应由承包商负责，无条件保修。监理人员及时发出《工程 维修通知书》要求承包商在接到通知书十日内派人进行维修。比较重大的质量缺 陷，如基础不均匀沉降和屋面、地下室渗漏等质量问题要求责任方提出缺陷的处 理方案，经过监理、设计人员、业主方共同审批后，由监理人员监督实施处理。

2.7 当监理合同约定的工程保修期监理业务过期后，承包商应按施工 合同和国家《建设工程质量管理条例》的规定仍需对工程继续履行质量保修义务。

3 关于地基基础和主体结构工程的最低保修期限问题 3.1 国家《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件 下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程，房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;笔者发现目前设计施工 图纸文件中，均未有该工程的合理使用年限说明。据国家《建筑结构可靠度设计 统一标准》(GB50068-2001)规定的3类普通房屋和建筑物，其设计年限为50年， 并明确工程是在正常施工、正常使用和正常维护的前提下才能满足的条件。

3.2 在保修阶段监理工作中发现工程竣工验收合格并移交使用单位 后，有的使用单位擅自改变设计使用功能，即出现工程的非正常使用条件，增加 了结构的活荷载甚至破坏了屋面和外墙面防水功能等情况。举例说明：
3.2.1 楼层办公室改为档案资料室，宿舍改为文具仓库。

3.2.2 屋面上加设太阳能热水器，电视等无线接收设备，屋面和外墙 面设置大型广告牌。

3.2.3 室内进行二次装修扩门拆墙，改变水、电管线。

3.2.4 屋面天沟灰尘和生活垃圾堆积，天沟流水不畅，个别水落堵塞 等。

监理人员一旦发现上述情况，即应书面通知业主或使用单位，并提出 处理意见，引起重视。

3.3 关于地基基础和主体结构分部保修如何实施，缺乏具体配套措施， 不好操作。因保修期为50年，是人生的大半辈子。岁月沧桑，人事沉浮，50年后 去哪里找承包商和责任人又如何分清责任工程是否属正常使用和正常维护。

4 工程保修阶段监理工作应采取的措施 4.1 监理单位把工作重点和主要精力放在施工阶段监理工作中，无疑 是正确的。只有在施工阶段对工程质量进行有效的、严格的控制，不留人和质量 隐患，使工程竣工每一分部质量均达到设计和施工质量验收标准，同时满足用户 的使用功能要求，使业主放心使用。实践证明，施工阶段监理工作越到位，保修 监理工作量就会大大减少。

4.2 当房屋建筑工程投入使用过程中，由于荷载对结构构建产生时间 效应和构件在温度和湿度变化中以及地基的沉降等原因会产生变形。同时，在建 筑物协调变形过程中会产生次应力的不利影响。(当然，在正常设计、正常施工以及正常使用和维护条件下，以上结构、构件不会发生超承载力极限状态和正常 使用极限状态的质量问题。)故工程在使用一阶段后，会出现这样、那样质量小 问题是正常的，也是难免的。所以说工程质量保修是必要的，即使竣工验收质量 达到优良等级的工程也不例外。

4.3 监理单位对保修阶段也要像施工阶段监理那样重视，就像工业产 品售后服务那样，想用户所想，急用户所急。搞好保修阶段监理工作，也是监理 单位提高资信度保持监理行业形象，创监理品牌的重要方面。

4.4 监理人员首先要模范地贯彻执行国家《建设工程质量管理条例》 关 于有关工程保修的规定，在施工阶段监理工作中，严格控制材料、构 配件质量和施工操作工序质量，确保工程在正常条件下施工。同时呼唤业主方要 确保工程的正常使用条件和采取正常的维护措施，以求房屋建筑工程达到设计规 定的使用年限。

4.5 国家和各级建设行政主管部门在贯彻国家《建设工程质量管理条 例》中，制定关于房屋地基基础和主体结构保修期为50年的相应的具 体配套措施，以便于实施。

作者：薛宝华 来源：科学与财富 2016年29期