权利性质商品房 论商品房“一屋数卖”权利冲突及其司法处理

论商品房“一屋数卖”权利冲突及其司法处理

一、问题的提出 “甲开发商将其开发的楼盘的一套商品房出卖给乙，签订了《商品房 买卖合同》，但是未办理过户登记。后甲又将同一套商品房出卖给丙，也签订了 《商品房买卖合同》，未办理过户登记。现乙、丙均起诉到法院，二者的合同均 有效，均要求甲履行合同，办理登记手续，使自己获得该房屋的所有权，法院该 如何处理”，上述案例是对司法实践中的“一屋数卖”情形的类型化。在上述案例 中，甲与乙、丙所签订的《商品房买卖》合同均为合法有效合同，因此都基于合 同对甲享有权利，可以请求甲履行合同使自己成为该商品房的所有权人。但问题 是，“一个所有权的客体仅为一个独立的物”，乙和丙不能同时获得该商品房的所 有权，因此，他们的权利请求发生了冲突。那么，是什么原因导致了此种权利冲 突呢 分析“一屋数卖”权利冲突的原因，需要将视野回顾到依法律行为物权 变动模式的立法选择上。结合我国《物权法》第6条、第9条、第15条之规定可以 看出，我国采取的是债权形式主义，物权变动采区分原则，在区分原则下，引起 物权变动的原因行为和导致物权变动的结果行为之间相互独立，根据不同的法律 规则发生效力。而债权具有平等性，一个标的物上可以成立多个债权，因此，一 个商品房上可以成立多个债权。由此可见，商品房“一屋数卖”权利冲突的根本原 因在于我国所采取的物权变动模式。那么，在实践中又该如何处理这样一类问题 呢 二、理论争鸣 在一屋数卖的情况下，数份买卖合同均有效且买受人均未取得所有权且未办理预备登记时，房屋仍然为出卖人所有，此时，基于两份买卖合同的履行 标的物为同一商品房，而一个商品房上只能成立一个所有权，因此，必然有一份 买卖合同无法履行。我国《物权法》并没有规定在出现“一屋数卖”情形时应当如 何进行处理，而最高人民法院所发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问 题的解释》中也只是明确规定了普通动产和特殊动产“一物数卖”的处理方式，因 此，如果商品房上存在了多个互相冲突的债权时，应当保护哪一个债权、按照什 么顺序保护买受人成为了一个至今尚未解决的问题， 按照传统债法理论，“契约自由原则下的合同一方有选择相对人的自 由。债权的平等性和相对性决定了一屋数卖情形下数份买卖合同在法律地位上的 平等性，故在这种情形下，出卖人有权选择对于自己最为有利的合同……签订买 卖合同本身乃至关于出卖人不得随意处分的约定，都不导致出卖人处分权的丧 失”。而王利明教授在其主持的《中国物权法草案建议稿及说明》中的第544条建 议：“不动产的出卖人或者不动产使用权的出让人对未付价款或者出让金的债权 就该不动产享有优先权”，并且解释道“因为不动产的价款或出让金的数额一般较 大，不动产的转让使受让人的财产增加，因此，不动产买卖的出卖人对其应得的 价款就该不动产应有优先于其他债权人受偿的权利”。其理由主要在于：合同虽 为当事人之间的法，但是合同自由赋予当事人选择合同相对人的自由，并且私法 的基本原则之一就是意思自治，如果出卖人不愿意履行某一合同，而与另外一个 当事人达成一致愿意履行合同，法律不能强迫出卖人违背自己的意愿去与自己不 愿意合作的买受人履行合同，而且这样也不能有效保护已经达成合意的另外一位 买受人的信赖利益。另外，商品房买卖属于大宗货物买卖，本身房屋价值就比较 高，而且通常而言具有较高的增值空间，如果出卖人先订立《商品房买卖合同》 后，市场波动导致房屋价值大增，如果要求出卖人继续履行合同实际上是要求出 卖人牺牲自己的利益去满足买受人的利益，因此应当赋予出卖人再行订立《商品 房买卖合同》出卖房屋的权利。

而有的观点主张，“数个买卖合同均依法有效且买受人均未取得标的 物的所有权，也无法定的优先因素的情况下，可在自愿的基础上由法院与各买受 人协商，通过竞价的方式确定标的物的归属”。该种观点的主要理由在于：采用 竞价方式进行处理，可以充分照顾到房屋升值后的价值从而保护出让人的利益， 而且不会对债权平等性这一基本原则造成冲击。按照该种观点，当出现前述商品 房上存在多个合法有效债权，各个债权人均要求履行合同获得房屋所有权时，应 当由司法机关组织进行竞价，价高者获得房屋所有权，再由出卖人对未获得房屋 所有权的买受人承担违约责任。商品房“一屋数卖”情形中，有的买受人已经支付了价款，有的买受人 已经合法占有该商品房但是买卖合同成立在后。因此，有的学者主张应当以支付 价款或者合同成立之顺序来保护买受人。先行支付价款说主张“从维护正常交易 秩序、促进合同的善意履行、维护当事人合法权益的角度出发，主张应由先行支 付价款的买受人优先享有合同权利并最终取得标的物的所有权”。合同在先说主 张“在确定多重转让中的权利保护顺位时，如果均未办理转移登记或交付占有标 的物情况下，按照合同成立或生效时间的先后确定债权实现的顺位”。

2012年7月1日，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律 问题的解释》正式实施，明确指出了普通动产一物数卖的处理方式，但是未对不 动产一屋数卖处理方式作出规定。该司法解释出台后，最高人民法院两位法官又 撰文提出：“我们认为，在平衡多重买卖行为中各方的利益时，应当依据诚实信 用和公平原则予以衡量。……确定了如下履行规则：第一，均未受领交付的，采 纳先行支付价款说;第二，均未受领交付，也未支付价款的，采纳合同成立在先 说”。以该《解释》为中心，对于不动产一屋数卖的情形之司法处理，形成了参 照《买卖合同司法解释》进行处理的观点。

三、解决对策 “多重买卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见。而此实际多出 于罔顾信用，图谋私利”。由于商品房多重买卖兼涉《合同法》和《物权法》两 大领域，并且合同相关规定和房地产管理相关规定又不是完全衔接，因此成为买 卖合同司法实践中的重点问题。笔者认为，商品房“一屋数卖”的权利冲突应当参 照《买卖合同司法解释》，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，综合采取支 付价款在先说和合同在先说，形成自身的处理方式。笔者认为：
(一)绝对禁止出卖人选择权 在商品房“一屋数卖”情形中，应当禁止出卖人选择合同相对人的权利。

商品房“一屋数卖”通常是在出卖人因标的物价格上涨、后买受人支付的价金更高 时发生。如果采纳“出卖人自主决定说”，无疑是放任甚至怂恿出卖人的失信行为。

诚实信用原则是民法基本原则之一，此原则规制下的当事人履行债务应当讲诚实、 守信用。因此，应当对出卖人的选择履行合同权应加以的限制。

(二)综合考量处理法律应当禁止“一屋数卖”情形中开发商选择当事人履行合同，那么该 如何决定房屋的归属、确定保护的顺序呢笔者认为，应当参照最高人民法院《关 于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，综合采取支付价款说和合同在 先说进行处理。具体而言，处理的方式可分为以下几种：一是已经受领交付的， 应当先保护已经依据《商品房合同》合法占有该商品房的买受人。二是均未移转 占有的，应当保护先支付价款的买受人，判决先支付价款的买受人取得所有权。

三是均为受领交付，也未支付价款，应当保护合同成立在先权利人的请求权。四 是商品房出卖人向人民法院提出竞价的，各买受人同意竞价的，可以由人民法院 主持竞价取得。这种处理方式应当是辅助性的，赋予出卖人和买受人都有程序启 动权。

(三)类推适用《买卖合同司法解释》及其方法论意义 商品房作为“物”的一种，属于《物权法》调整的范畴。但是，关于诸 如商品房一类不动产“一屋数卖”的情形却没有任何司法解释作出过明确的规定。

最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 中未给出处理商品房“一屋数卖”的办法，在《关于审理买卖合同纠纷案件适用法 律问题的解释》也只是给出了普通动产和特殊动产的处理方法，依然未明确规定 商品房权利冲突的处理方法。但是司法实务中商品房“一屋数卖”引发的纠纷并不 在少数，在法律不存在明确规范的情况下，为处理此种现实问题，类推适用与商 品房性质相似的普通动产、特殊动产“一物数卖”的规定，既符合法律适用的方法， 又能够保持法律的稳定性，减少因为法官的自由裁量权利过于宽泛而带来的判决 结果的不稳定性。

四、结语 商品房“一屋数卖”是司法实务中经常遇到的问题，面对多个买受人均 主张所有权的情形时，应当类推适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》，先保护合法占有的买受人，均未合法占有的，应当保护先行支付 价款的买受人，均未占有且支付价款的，应当保护合同成立在先的买受人。正确 处理商品房买卖上的权利冲突问题，有利于维护物权关系的稳定、促进社会和谐 与经济发展，目前对于商品房“一屋数卖”尚无明确的法律规定应当如何处理，应 当在以后的法律或者司法解释中加以规定，更好地保护买受人的利益。

作者：黄亚 来源：法制与社会 2016年11期