不动产登记制度的法律问题研究 我与不动产登记制度

不动产登记制度的法律问题研究

一、不动产登记制度的概述 （一）不动产登记制度的定义 不动产登记制度是我国物权法中的一项重要制度，即指在房地产市场 交易活动中，经过权利人的申请，国家职能部门依据法律依据和程序将该不动产 变动的情况及时记录在登记簿中。不动产登记被视为物权变动的公示，即权利人 通过登记的方式来对外表示物权的变动，让外界及时知悉房产变动的情况，这也 是物权排他效力的重要体现。从法律层面来分析，不动产登记主要有两方面作 用：一是登记成立主义，即在未登记之前，该不动产权只能以债权的方式体现出 来，无法收到物权法的保护；
二是登记对抗主义，不动产经过登记之后可以对抗 第三人。

（二）不动产登记制度的意义 结合目前房地产发展情况来看，不动产登记制度的确立和完善主要有 以下几方面的意义：一是可以为何权利人的合法权利。权利人通过房产登记的方 式来表明自己对该房产的所有权，保证了交易流程的安全性；
二是不动产登记制 度使每人所拥有的房产数量都可以被查询，无形中也帮助了反腐工作的开展；
三 是通过不动产登记的方式，可以让国家随时掌握我国房地产市场的发展情况，及 时出台相关的政策进行调控，来维护房地产市场的繁荣稳定发展。

二、不动产登记制度中存在的问题（一）与不动产登记的相关制度比较混乱 随着房地产经纪的繁荣发展，与房地产相关的法律制度数量越来越多， 从效力登记上来看，从法律到各种司法解释都有，这些文件所规定的内容比较零 乱，缺乏统一的标准，这导致实践中在适用这些法律的时候会出现相互矛盾的情 况。不同法律制度的不同规定，不仅加重了房地产管理部门的工作负担，同时也 可能影响到申请人的判断，很多情况下申请人不知道依据哪条法律的规定来准备 申请材料，这给房地产交易带来的严重阻碍。在2015年的时候，国家针对房地产 登记出台了《暂行条例》，但是与房地产相关的法律比如《土地管理法》、《物 权法》等都为做出相应的调整，导致该《条例》在适用的过程中仍然面临着困难。

（二）机构整合力度比较差 根据《暂行条例》中的规定，国土资源部门是负责不动产登记工作的 专门部门，对登记工作起到监督和指导的作用，但是这只是针对省级层面和国家 层面的规定。但是对于市县两级的房屋登记工作，仍然是由县政府来负责，这实 际上仍然未市县登记统一。针对目前市县国土部门未负责房地产登记的问题进行 分析，发现很多地区的国土资源部门认为法律在未明确不同职能部门对不动产登 记肩负的义务情况下，不动产登记工作会比较混乱，工作量会很大，因此他们更 愿意将这项工作交由地方政府来负责，自己只是起到指导性的作用。

（三）登记标准不统一 針对多少年来不动产登记混乱的问题，在2015年出台的《暂行条例》 中也提出了“四统一”的登记标准，则指不动产的登记机构、法律依据、信息平台、 登记簿都应当坚持统一的标准，进行统一的操作，这样不仅有利于登记工作的开 展，也方面了社会群众的查询。虽然法律的制定有这样美好的设想，但是在实践 中各地方的不动产登记工作仍然坚持的是地方标准，未严格按照“四统一”的标准 来进行登记。在这样的登记情况下，国家管理部门无法掌握各地方房产的总体情 况。各个地方向上级汇报的数据无法兼容，还需要上级部门再次进行加工处理， 浪费了很多的时间。

（四）不动产登记的公信力较差 之所以进行不动产登记，是为了保证该登记的公信力，从而保障房产 交易活动额有秩序开展，但是从现状来看，房产登记的公信力仍然缺乏，主要表现在以下几方面：一是从现有法律制度中，没有推定该登记权利正当性的相关规 定；
二是现有制度规定中，房地产登记没有信赖登记制度，这也使登记工作的公 信力极大程度地下降。比如在实践中会发生这样的情况：房地产的名义登记人在 该房产真正权利人不知悉的情况下，将该房产出售给了第三方，第三方基于对房 产登记簿的信赖购买了该房屋从而引发了后续一系列的纠纷。此时真正权利人可 以以自己享有对该房屋的所有权为理由来抗辩，这种情况下买受人很可能会失去 房屋，遭受损失。

三、不动产登记制度完善策略分析 （一）制定专门的程序性法律 从目前的《暂行条例》内容来看，对不动产登记的相关规定较为完善， 但是因为等级效力的原因，该条《暂行条例》在与上位法冲突的时候，仍然以上 位法为准。因此笔者认为在时机成熟的时候，可以将该《暂行条例》上升到法律 的层面，来明确不动产登记的流程、性质、效力等。除此以外，为了保证不动产 登记工作的顺利开展，还应当尽快出台与该《暂行条例》相配套的制度规定，比 如国家可以通过立法方式为不动产登记提供一些财政方面的扶持，重点针对我国 经济比较落后的中西部地区。

（二）建立统一登记的制度 针对各个地方政府部门在开展不动产登记工作缺乏统一登记的意识 问题，笔者认为可以由国土资源部门出面，成立专门的指导小组，负责指导各地 方不动产登记工作的开展，来提高各地方部门对不动产登记的认识，同时消除他 们对不动产登记的抵触畏难情绪。

（三）尽快建立不动产登记标准 为了使各地方的不动产登记都遵循统一的标准，减轻上级管理部门的 工作压力，笔者认为应当在全国范围内建立起不动产的登记标准，通过信息化的 手段来进行不动产的登记，实施信息化的管理。国家可以以招标的方式，聘请软 件公司开发专门的登记系统，包括不动产的发证、档案查询等工作在内，来保证 数据的统一性。

（四）建立的专门的审查制度要想提高登记工作的公信力，应当对房地产的登记进行严格的审查， 笔者认为可以从制度层面来规定房地产的登记审查，采取全面实质审查的方式， 即保证登记信息的准确有效，减少错误登记发生的频率，降低房产交易中的风险。

四、结束语 随着人们生活水平的逐渐提高，每个人手中的房产资源在逐渐增多， 房地产登记制度是人们房产权利的重要保障。但是因为与房产登记相关制度不完 善、登记标准不统一等问题，导致房产登记中还存在许多的矛盾。因此应当尽快 完善不动产登记的相关制度，来为房地产市场的发展提供更多的法律保障。