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房地产开发项目可行性研究报告_

来源:情人节 时间:2020-01-18 07:46:44 点击:
一、项目背景

1、项目名称:居住小区(暂定名)2、可行性研究报告的编制依据:

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《A市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1)地块位置:该基地东起,南至路,西至路、北至,围合区内土地面积约平方米,该地块属A市类地段。

2)建设规模与目标:

土地面积:亩(平方米)

容积率:

开发周期:

土地价格:元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计):总建筑面积:㎡

3)周围环境与设施

(1)步行约10分钟可至A市中心。

(2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为城市绿化带,南侧为广场。

(4)西南靠近A市小学

(5)北面为A市人民银行。

4、项目SWOT分析

优势及机会

(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让,起价元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区,我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在A市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11)拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)A市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13)市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14)外来资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。

(16)小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁,拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。

(19)拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1A市概况(参考)

A市位于河南岸,面积平方公里,人口万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于江中下游南岸,与B市接壤,是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,A市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。

二OO

三年,A市房地产业主要特征表现在以下几个方面:

表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4,占全市建设系统投资65,占全市固定资产投资12.6。

表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17,净增400元/m2左右。

表现之四:交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增长25和35,其中存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。

表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测:

---—从购房能力看

伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42,年增幅达16。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查,汇景花园一期95以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划,城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,A市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表:

项目套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)位置

向阳小区1500221400宝山路

新华小区78581344黄河街

银河小区1701460银河街

成光小区1301400学院路

太阳神小区5006.91508英雄路

部分商业网点详细情况

项目面积㎡单价元/㎡位置

汇丰花园40~~804000~5600新城区

秋爽花园50~~705000~12000市中心

碧苑小区36~~506800建设路

桃园小区车库550秋浦路

荷花村车库550建设路

三、项目财务分析

(一)、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,

拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米,经营性用房600平方米,合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算:

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告

1、住宅:640元/平方米*(0.9 0.3 0.08 0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房:640元/平方米*(0.9 1.5 0.3 0.45 2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等:

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等:

1)、搬家费:

住宅:200户*300元=60000元

经营性用房:9户*500元=4500元

小计:64500元

2)、过渡费:

住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计:632535元

其他费用

3)、管理费,委托拆迁费:

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆迁评估服务费费:35000元

5)、奖励:

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计:38533208元,折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令,对A市城市区域内房屋拆迁,在2003年上半年尚可以执行,自省《城市房屋拆迁管理办法》,在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米 100元/平方米=1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

(二)建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋二层网点,占地面积:50*10*2=1000㎡,建筑面积:2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房,形式基本同S小高层,裙房上建三栋12层住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三栋12层住宅建筑面积:29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡,合计建筑面积:17906㎡。

地块内大致布置

一栋15层29.4*13.8*15层;

一栋12层29.4*13.8*12层;

三栋12层40*15*12层;

一栋15层40*15*15层;

占地面积:3211㎡,建筑面积:41554㎡

总占地面积:5861㎡,建筑密度:20.7

总建筑面积:61460㎡,容积率:2.17

高层均设计地下室,面积为4861㎡,总户数约为297户。

建设成本估算

(一)、工程前期费:

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费:61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金:配套建地下室

5、规划技术服务费:56160*1.4 5300*2.2=9.03万元

6、墙改:61460*8=49.168万元

7、散装水泥:61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费:61460*2=12.29万元

9、质量监督费:61460*2=12.296万元

10、施工图审查:61460*1=6.15万元

11、防雷审查:61460*1=6.15万元

12、消防审查:

13、文物:0.2万元

14、规划设计:10万元

15、建筑设计:2000*12 59460*30=180.78万元

16、地质勘探:61460*2=12.29万元

17、测量定位:10万元

18、煤气增容:2500元/户

19、供水管网配套费:20元/㎡

小计:627.93万元(18、19项代收代缴,未计)

(二)工程成本

1、桩基:59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室:4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体:59460*900 2000*500=5451.4万元

4、电梯:9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程:61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程:61460*60=368.76万元

7、监理费:6337.66*1=63.38万元

小计:7527.1万元

总计、8155.03万元

(三)项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为:

小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡

销售收入住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计:142392800元

营业税及附加142392800*5.5=7831604

各项费用142392800*4=5695712

总成本:拆迁成本 建安成本 税收 费用 土地成本

=42025874.2 81550300 7831604 5695712 X=137103490.2

毛利润:销售收入—总成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、项目费用分析结论

如土地挂牌竞价在五百二十八万以内,该项目具有一定的利润空间,项目可行。如超出项目风险较大,项目不可行。

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