土地节约、集约利用研究

河口区正出在加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段，需要新增大量建设用地，而人多地少的国情却不允许过多的占用耕地。因此，必须把节约土地放在重要位置，提高现有土地利用率，以节约和集约利用土地来保障发展。

1、土地节约、集约利用有利于耕地保护

土地是人类赖以生存和发展的基础,土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动力。

城市建设和保护耕地既有矛盾又互相支持,城市发展必然要占用一定数量的耕地,耕地又是人口生存的基本保证,是确保城市化持续稳定发展的前提条件。建国以来,由于种种原因,我国城市土地利用基本上属于粗放型的利用模式,其主要表现为:受传统计划经济体制的影响,城市土地开发管理机制往往是重新区开发,轻旧城存量土地挖潜改造,造成建成区扩展速度越来越快。尤其是90年代初掀起的“房地产热”和“开发区热”,造成土地资源的巨大闲置和浪费。城市之间普遍存在着争项目,争投资,重复建设等现象,也是造成土地使用效率不高的原因。由于城市建设占用的土地60以上来自于耕地,尤其是交通方便、长期投入积累较多的高质量耕地,因此,对耕地总体生产力水平的影响是相当显著的。由此可见,深入研究和挖掘现有存量土地的利用潜力,可以节约用地,有效地减少城市发展过程中对耕地的占用,对于实现社会经济可持续发展的战略目标具有重大的战略意义。

2、土地节约、集约利用有利于节省城市建设

投资城市土地集约利用可以减少土地投入,提高城市用地布局和人口分布的集聚程度。而集聚所产生的规模效益,是社会提供完善的基础设施和公共服务设施的基本前提。人们现在越来越重视对城市用地的增长加以适当的控制,其目的主要是为了降低基础设施运行费用,提高大城市地区的社会和经济功能。城市建设应当尽量集中布局,集约利用土地,以减少道路、管线等基础设施投资和运行费用,为城市居民提供更完善的基础设施和社会服务,提高城市建设的经济效益和社会效益。

3、土地节约、集约利用有利于加强土地管理

3.1城市土地集约利用研究有利于加强土地宏观管理

首先,有助于土地管理部门充分了解我城市土地利用存在的问题,从而科学地制定土地利用的指导方针和对策,正确引导城市土地的使用方向。其次,传统的供地计划主要是新增用地的控制计划,缺乏存量土地的供给计划。第三,城市土地集约利用的研究有助于土地管理部门制定和完善城市土地利用的有关法律法规,推动土地管理法制化的进程。

3.2城市土地集约利用研究有利于加强土地中观管理

城市土地集约利用的研究有助于了解城市不同功能区土地利用的布局和利用强度,有利于土地管理部门加强低度利用土地的管理和规划部门调整城市规划,合理布局城市用地,发挥城市土地利用的最大效益。

3.3城市土地集约利用研究有利于加强土地微观管理

城市土地集约利用的研究能够帮助人们了解城市某一具体地块的开发利用潜力,帮助土地开发者制定最佳开发方案,提高土地开发利用的经济效益。同时也能指导土地管理部门盘活城市存量土地,开展存量土地置换,充分发挥城市土地的利用效率。

4、土地节约、集约利用有利于经济建设与土地功能的有机结合

在土地管理的实际运作过程中，如何把握好突破指标限制、布局限制和调整限制，使建设用地保障能够在经济建设方面发挥“龙头”作用，关键在于把握好经济建设与土地功能的有机组合，抓住“土地适宜性的评价”。

土地的聚合优化、园区功能化，使土地利用从“松散型”、“粗放型”走向“节约集约化”的管理模式，高度科学地推进土地使用的“变迁”价值。土地的经济价值的提升，凝聚了土地节约集约利用的综合竞争力。

5、土地节约、集约利用促进经济建设与土地再生资源的潜力提升

在经济建设发展过程中，必须实施全方位的总体规划，不重复建设，是一个重要的策略因素。通过合理的布局，互为补合的整体优势，使土地资源的拓展、用地潜力的挖掘、可持续发展的土地配置，构成一个土地利用提升的运作体系。“土地潜力的评价”正是土地作为中的一项重要举措，其再生资源主要表现有：规划科学性的体现和集约化功能的展示。

6、土地节约、集约利用促进经济建设与土地市场的内在关系发展

　随着经济建设的发展，人们对土地利用的要求越来越高，土地品位拉动了土地价值的提升，突出了“土地经济评价”的重要问题，由此助动了土地市场的运作。土地资源在分级、类型、结构和用途方面，往往构成了土地品位的综合指数，优质的环境带来了土地价值的再生、升级。

(１)产业结构。对土地的使用走向优化聚合，以带动园区建设的土地效能，其选址要素对生态环境、环保素质等的客观要求，提出更为长远的施展谋略，土地作为首当要素。

(２)品

(３)功能构建。从初级的土地优化配置，到全方位的“一盘棋”作为，土地利用大大地提升了功能配置的优化，不重复建设，使资源共享、功能互补更趋向于条理化。顺应城市总体规划的调整目标，有助于土地节约集约化利用，有助于土地利用率的提高，提升土地的经济价值。

　　土地经济建立在合理的土地功能配置与和谐的环保生态环境，以政府的宏观调控和市场调节相结合的土地优化配置原则，有效抑制了因盲目性、随意性而造成作为失当的负面现象，促进土地市场的健康发展，从而有利于整体综合竞争力的提升。

7、土地节约集约化利用，融合经济建设与土地管理关系的科学性。

　土地资源并非全部土地，但可以预言，当经济技术发展到一定水平的时候，人类的文明意识必将大规模开发利用目前不能利用的土地，改造自然，开源创新，那么它们又将会成为土地的资源效益。实施节约集约化用地，营造经济建设土地管理为关联的“金土工程”，融合两者相辅相成的科学性。例如：填海造地，可以延伸土地的再生；改造江河两岸，能够培植新增用地；封沟、涌、渠为路，构建用地多元化；置业高层建筑，拓展用地多功能；立体交叉、复式利用，开辟用地科学含量新领域。以此引导社会形成节约和珍惜利用土地的气氛，实现土地利用方式的根本性转变，造就土地资源的开发和利用的新途径。

提高河口区节约、集约利用的措施

1、提高土地利用效率

1.1提高土地利用强度和投资强度。

凡是土地利用强度和建筑面积率未达到国家规定标准的，今后不得供地。充分利用旧厂区，既节约了用地，又节省了企业因征地而需要的大量资金，使老企业在调整改造中重新焕发了青春。集约用地就要集中用地。这样既可以节约大量的农用地，又便于配套设施建设，克服了以往工业项目见缝插针的做法，改变了项目星罗棋布的混乱局面。

1.2坚持建设项目用地指标“双控”制度。

（1）严格执行省“双控”规定，投资强度系数在省规定的基础上上浮0.2，同时适当提高工业用地容积率。为鼓励发展符合国家产业政策的高新技术项目，经汁划、国土、规划、经济、科技等部门联合审定后，优先供地，同时对早期投入虽低，但产出高的高新技术项目，可要求其在一定期限内达到投资强度。

（2）严格控制用地单位内部的行政办公等辅助设施用地面积。

（3）认真执行建设项目用地预审制度，强化建设用地审批管理，严格按土地出让合同规定实施违约责任追究制度。

1.3集聚利用土地资源。工业建设项目原则上向开发区(园区)集中，从严控制开发区（园区）以外的项目供地。

对投资额小于一定数额的工业项目(经有关部门认定的高新技术项目，按上款的规定执行)，原则上不单独供地，可采取租赁土地使用权或租赁标准厂房的形式获得生产经营场所。有条件的地方，可以利用农村集体经济组织发展留用地指标在园区内按规划建设标准厂房出租给企业使用。

1.4努力提高土地容积率。

对适合于多层厂房的生产行业，必须推行多层标准厂房。严格控制单层厂房建设，确需建设单层厂房的，必须经计划、国土、规划、经济等部门审定。企业技改项目应先利用现有厂房、土地，内部挖潜，提高容积率。

2、加大土地收储力度，多种路径激活闲置地

随着开发热潮的减退，遗留下大量“闲置”土地和“半截子工程”。在消化处理这类土地时，对逾期不开发建设、长期闲置的土地，能无偿收回的无偿收回，能有偿收购的有偿收购，对历史遗留的部分“半截子工程”鼓励开发商重新启动进行续建，同意其继续延用原承诺的用地方式，集中这部分资源重新整合，充分发挥其效益。

对于已认定的闲置土地，由于分布比较零散，即使收回也难以全部按照城市规划和现行产业政策要求重新调配利用，因此，只能结合案件具体情况分别采取不同措施进行处理。对于符合规划要求和产业政策的部分，由政府重新按城市规划要求调整给市政、交通、能源等建设项目使用，或者重新安排公开出让：对于不符合现行规划或产业政策，或者已进入司法程序处理的，则由政府职能部门牵头处理或者协助司法机关依法处置，最大限度地盘活存量土地。

1、对于已收回或注销批文的闲置土地，从节约土地资源、保护被征地农民和被拆迁人利益出发，仍具备耕作条件的，退回农民集体经济组织。

2、能恢复原状或回迁安置的，要求用地单位修复房屋，安排被拆迁人回迁。

3、新上马的建设计项目，能安排使用闲置土地，优先安排利用，节约用地指标。

从用地单位反映的造成土地闲置的原因看，涉及政府因素影响的，约占闲置土地面积的四分之一。这部分闲置土地的处置需要有政府制定的职能部门主动协调妥善处理，重新明确新的规划途径和接手单位，处理好产权关系，不能简单采取无偿收回的方式进行处置，也不能直接安排作其他用途使用。其他非政府原因造成闲置的土地所占比例较大，但从已调查和采取处置措施的情况看，此类案件涉及的债权债务关系较复杂，部分案件还涉及司法诉讼，因此通过行政手段直接介入存在较大难度，容易影响社会稳定，建议以市场手段为主解决民事纠纷，协调处理民事法律关系，重新盘活利用土地资源。

3、着力盘活存量建设用地

3.1严格处置闲置土地。

区别不同情况，依法处置闲置土地。对闲置两年以上的，应依法收回；对闲置两年以下一年以上未动工建设的，按有关规定缴纳闲置费；对获得净地后6个月以上的闲置土地，重新按“双控”指标核定用地面积，对超面积部分进行核减；对被检查发现而当地未查处的闲置土地，由国土资源局直接抄告财政局，并责成当地国土资源部门限期收缴土地闲置费，通过当地财政部门上交市财政专户。

3.2充分挖掘存量建设用地潜力。

对尚不构成收回条件的闲置土地，通过协商、补偿等，鼓励进行项目调整或调剂给急需用地者。对项目不落实的建设用地，鼓励依法以市场方式调整安排其它项目。对工业企业在规划许可情况下通过整合挖潜，增加容积率翻建多层厂房的，不另行收取土地出让金，同时不收取配套费，并允许补办房产证。对经批准且符合规划的项目利用存量土地的，简化手续。鼓励对余量土地依法转让和调剂，并适当减免有关费用。

3.3充分利用现有厂房设施。

对“关、停”企业的厂房设施，鼓励通过依法转让、租赁，或采取回收等方式安排其它企业使用。同时积极推动楼宇经济，鼓励依法出租空余厂房场地等，挖掘用地潜力。